多地整治物业乱象，公共收益不能成为一本“糊涂账”|一本久道综合色婷婷五月
“小区交付十几年了，业主至今无从了解公共收益的收支情况。”
“物业对业主宣称电梯广告无收益，但电梯广告每月都在换新。”
住宅小区公共收益，指利用住宅小区共有部分产生的收益，一般涉及地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用。这笔费用，少则几千多则数十万，扣除合理成本后属业主共有。
但在现实生活中，因管理使用不规范、违规侵占等问题，这笔收入却容易成为一本不透明的“糊涂账”。今年以来，各地住房和城乡建设部门集体行动了起来，通过召开专项推进会、加强监督等方式，力图集中整治这一住宅物业“乱象”。
小区公共收益“冷暖不一”
小区向全体业主发“红包”、业主首次见到“回头钱”......近段时间，部分城市出现公共收益被分发给业主的消息，引发各界对公共收益的广泛关注。
根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
不过，这笔原则上属于业主共有的钱，现实中可能是一本不透明的“糊涂账”。
在人民网领导留言板上，各地关于小区公共收益的问题反映较为普遍，主要集中于小区物业未公示收益、物业擅自挪用公共收益等。
今年9月，有甘肃网友表示，阳光曦华源小区的公共收益底数不清、管理不规范，物业公司未公示公共收益的收支情况，违规侵占小区公共收益。
对此当地回复称，甘州区住房和城乡建设局已向物业公司下发《限期整改通知书》，责令物业公司将2023年至2025年6月份时间内，小区三期地面车位停车费及充电桩运营收支情况，在物业大厅进行了公示并单独建账。
同时，委托第三方财务机构对物业公司财务情况进行检查；针对物业公司擅自挪用、截留业主公共收益的相关问题，甘州区住房和城乡建设局已完成立案调查环节，并已下发行政处罚事先告知书，正进行法制审核及处罚决定审批。
今年9月份，还有广东省网友反映称，自己所在小区明月苑于2010年交付使用，至今没有公示公共收益，业主无从了解露天停车费、临时停车费、快递柜、集中充电桩等，利用业主共有场地产生公共收益的收支情况。
当地官方回复表示，经政府介入后，物业公司已完成2024年度公共收益公示。关于2010年至2025年期间公共收益明细，物业公司正在整理中。
“以前只知道有小区公共收益，但没有具体查看过。”近日，河北一位住宅小区业主也表示，经询问物业后得知，这笔收益会定期在小区公示栏公布。
数据显示，上半年该小区公共收益包括视频联播费、多功能一体机、电信占地费、净水设备占地费，分别为6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底结转的资金、扣除财务和税费，目前小区公共收益总余额19.14万元。
管治难点在哪里？
关于小区公共收益的归属及使用，我国法律有明确的相关规定。
从收益所属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益归业主共有。
如果涉及资金使用，应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会决定使用。
不过，小区公共收益管理失范，却成为了困扰居民的重点问题。
据克而瑞物管，2025年初，中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题，纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住房和城乡建设部同步将其列为2025年群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点民生任务。
小区公共收益的管治难点，到底在哪里？
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉第一财经，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按规定公示或公示虚假；二是账目管理不规范，账目不清晰；三是业主参与度低，对公共收益权属及流程不了解，很多物业公司往往又刻意隐瞒；四是一些业委会履职不到位，未有效监督物业或保管凭证。
“住宅小区公共收益的归属在《民法典》中已有明确规定，但在实践中，部分物业服务企业利用管理优势，侵占收益的情况仍较为常见。”克而瑞物管表示。
中指研究院表示，物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一。一方面，部分物业项目“建管不分”的遗留问题突出，因前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，容易偏向开发商利益，业主作为买方处于弱势地位。
其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业公司与业主的信息不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源；行业有效竞争不足，更换物业的门槛高。
其三，监督执行与法治建设仍然存在不足，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧。
多地补齐政策细则
在物业整治行动、群众集中反映推动下，多地出手约谈企业、细化政策。
2025年以来，福建、江西、西安、长沙、郑州等地，相继出台公共收益管理办法，进一步细化了公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定，补全实施细则的空白，推动公共收益管理更加规范、透明。
以郑州为例，今年9月，郑州市出台《郑州市住宅小区公共收益管理办法(试行)》，指出公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
《办法》提到，业主大会成立前，物业服务人员可根据前期物业服务合同约定，代为管理公共收益。业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。
10月16日，郑州市住房保障和房地产管理局还召开了“媒体曝光物业服务企业约谈会”，郑州16个区县(市)物业管理部门负责人、21家物业企业参会。
在约谈会现场，被公开曝光的郑州郑东新区海马公园、郑州高新区万华城珑府、郑州经开区万锦嘉园、郑州中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑等8家住宅小区物业服务企业代表，依次发言介绍问题整改情况，并承诺将按规公示。
据悉，上述《办法》出台后，目前郑州市已有3400余个小区的公共收益在郑州市智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元。
值得注意的是，关于部分小区将公共收益分发给业主，业界也有不同讨论。
对此王玉臣告诉第一财经，公共收益的使用需遵循“有约定按约定，无约定按专有部分面积比例”，且“扣除合理成本后归业主共有”。在这个原则下，不论是用于住宅维修基金的储备，还是进行分配都是可以的。
后续各地在公共收益问题上，还有何政策优化的空间？
王玉臣认为，可完善账户管理，避免挪用；强化公示制度，保障知情权；加强审计监督，确保账目真实；严格责任追究，震慑违法行为；引导合理用途，平衡当前与长远利益，通过这五大维度，推动解决公共收益管理中的“糊涂账”问题。
“renliu”xianxiangzaixiandaishehuizhongyufaxianzhu，tabujinshichengshihuajinchengdetixian，gengfanyinglerenmenshenghuofangshidebianhuayushehuijingjidebianqian。duiyuzheyixianxiangdepouxi，keyicongduogejiaodujinxingtantao，benwenjiangzhongdianchanshurenliuduichengshifazhandeyingxiang。shouxian，renliushichengshifazhandedongli。suizhechengshihuajinchengdejiakuai，yuelaiyueduoderenkouyongruchengshi，zheyixianxiangweichengshidejingjizhenxingzhurulehuoli。nianqinglaodonglidezengjiacujinlexiaofei，cijilefuwuyedefazhan，tongshiyeweichuangxinhechuangyetigonglefengfuderencaichubei。liru，zaiyixianchengshi，wailairenkoudejizhongshidekejichanye、jinrongfuwuyedengxunsufazhan，xingchengletedingdejingjishengtaiquan。qici，renliuyedailailechengshiguanlidetiaozhan。renkoumijishidejiaotongyongdu、zhufangjinzhangdengwentiriyituchu，chengshiguanlizhexuyaomianlinzhongduoyali。ruheyouxiaodiguihuachengshijichusheshi、gaishangonggongjiaotongxitong、tishengzhufanggonggei，shimeigechengshiguanlizhebixurenzhensikaodewenti。ciwai，renkouliudongdepinfankenengdaozhishehuironghenandujiada，jiajulewenhuachayiheshehuimaodun。yinci，zhengfuzaituidongrenliufazhandetongshi，xuyaocaiquyouxiaocuoshi，cujinshehuidehexieyuwending。raner，renliudebianhuayeweichengshidekechixufazhantigonglejiyu。zairenliupinfandequyu，geleiwenhuahuodong、shangyehuodongpengbofazhan，chengshidexiyinlizengqiang，congerxingchengliangxingxunhuan。tongshi，jiezhuxiandaikeji，chengshiguanlikeyishixianshuzihuashengji，tishenggonggongfuwudexiaolvyuzhiliang，jinergenghaodimanzuduoyuanhuadejuminxuqiu。zongshangsuoshu，renliuzuoweichengshifazhanbukehushideyinsu，jidailailejiyu，yetichuletiaozhan。chengshizai“(“)人(ren)流(liu)”(”)现(xian)象(xiang)在(zai)现(xian)代(dai)社(she)会(hui)中(zhong)愈(yu)发(fa)显(xian)著(zhu)，(，)它(ta)不(bu)仅(jin)是(shi)城(cheng)市(shi)化(hua)进(jin)程(cheng)的(de)体(ti)现(xian)，(，)更(geng)反(fan)映(ying)了(le)人(ren)们(men)生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)的(de)变(bian)化(hua)与(yu)社(she)会(hui)经(jing)济(ji)的(de)变(bian)迁(qian)。(。)对(dui)于(yu)这(zhe)一(yi)现(xian)象(xiang)的(de)剖(pou)析(xi)，(，)可(ke)以(yi)从(cong)多(duo)个(ge)角(jiao)度(du)进(jin)行(xing)探(tan)讨(tao)，(，)本(ben)文(wen)将(jiang)重(zhong)点(dian)阐(chan)述(shu)人(ren)流(liu)对(dui)城(cheng)市(shi)发(fa)展(zhan)的(de)影(ying)响(xiang)。(。)首(shou)先(xian)，(，)人(ren)流(liu)是(shi)城(cheng)市(shi)发(fa)展(zhan)的(de)动(dong)力(li)。(。)随(sui)着(zhe)城(cheng)市(shi)化(hua)进(jin)程(cheng)的(de)加(jia)快(kuai)，(，)越(yue)来(lai)越(yue)多(duo)的(de)人(ren)口(kou)涌(yong)入(ru)城(cheng)市(shi)，(，)这(zhe)一(yi)现(xian)象(xiang)为(wei)城(cheng)市(shi)的(de)经(jing)济(ji)振(zhen)兴(xing)注(zhu)入(ru)了(le)活(huo)力(li)。(。)年(nian)轻(qing)劳(lao)动(dong)力(li)的(de)增(zeng)加(jia)促(cu)进(jin)了(le)消(xiao)费(fei)，(，)刺(ci)激(ji)了(le)服(fu)务(wu)业(ye)的(de)发(fa)展(zhan)，(，)同(tong)时(shi)也(ye)为(wei)创(chuang)新(xin)和(he)创(chuang)业(ye)提(ti)供(gong)了(le)丰(feng)富(fu)的(de)人(ren)才(cai)储(chu)备(bei)。(。)例(li)如(ru)，(，)在(zai)一(yi)线(xian)城(cheng)市(shi)，(，)外(wai)来(lai)人(ren)口(kou)的(de)集(ji)中(zhong)使(shi)得(de)科(ke)技(ji)产(chan)业(ye)、(、)金(jin)融(rong)服(fu)务(wu)业(ye)等(deng)迅(xun)速(su)发(fa)展(zhan)，(，)形(xing)成(cheng)了(le)特(te)定(ding)的(de)经(jing)济(ji)生(sheng)态(tai)圈(quan)。(。)其(qi)次(ci)，(，)人(ren)流(liu)也(ye)带(dai)来(lai)了(le)城(cheng)市(shi)管(guan)理(li)的(de)挑(tiao)战(zhan)。(。)人(ren)口(kou)密(mi)集(ji)使(shi)得(de)交(jiao)通(tong)拥(yong)堵(du)、(、)住(zhu)房(fang)紧(jin)张(zhang)等(deng)问(wen)题(ti)日(ri)益(yi)突(tu)出(chu)，(，)城(cheng)市(shi)管(guan)理(li)者(zhe)需(xu)要(yao)面(mian)临(lin)众(zhong)多(duo)压(ya)力(li)。(。)如(ru)何(he)有(you)效(xiao)地(di)规(gui)划(hua)城(cheng)市(shi)基(ji)础(chu)设(she)施(shi)、(、)改(gai)善(shan)公(gong)共(gong)交(jiao)通(tong)系(xi)统(tong)、(、)提(ti)升(sheng)住(zhu)房(fang)供(gong)给(gei)，(，)是(shi)每(mei)个(ge)城(cheng)市(shi)管(guan)理(li)者(zhe)必(bi)须(xu)认(ren)真(zhen)思(si)考(kao)的(de)问(wen)题(ti)。(。)此(ci)外(wai)，(，)人(ren)口(kou)流(liu)动(dong)的(de)频(pin)繁(fan)可(ke)能(neng)导(dao)致(zhi)社(she)会(hui)融(rong)合(he)难(nan)度(du)加(jia)大(da)，(，)加(jia)剧(ju)了(le)文(wen)化(hua)差(cha)异(yi)和(he)社(she)会(hui)矛(mao)盾(dun)。(。)因(yin)此(ci)，(，)政(zheng)府(fu)在(zai)推(tui)动(dong)人(ren)流(liu)发(fa)展(zhan)的(de)同(tong)时(shi)，(，)需(xu)要(yao)采(cai)取(qu)有(you)效(xiao)措(cuo)施(shi)，(，)促(cu)进(jin)社(she)会(hui)的(de)和(he)谐(xie)与(yu)稳(wen)定(ding)。(。)然(ran)而(er)，(，)人(ren)流(liu)的(de)变(bian)化(hua)也(ye)为(wei)城(cheng)市(shi)的(de)可(ke)持(chi)续(xu)发(fa)展(zhan)提(ti)供(gong)了(le)机(ji)遇(yu)。(。)在(zai)人(ren)流(liu)频(pin)繁(fan)的(de)区(qu)域(yu)，(，)各(ge)类(lei)文(wen)化(hua)活(huo)动(dong)、(、)商(shang)业(ye)活(huo)动(dong)蓬(peng)勃(bo)发(fa)展(zhan)，(，)城(cheng)市(shi)的(de)吸(xi)引(yin)力(li)增(zeng)强(qiang)，(，)从(cong)而(er)形(xing)成(cheng)良(liang)性(xing)循(xun)环(huan)。(。)同(tong)时(shi)，(，)借(jie)助(zhu)现(xian)代(dai)科(ke)技(ji)，(，)城(cheng)市(shi)管(guan)理(li)可(ke)以(yi)实(shi)现(xian)数(shu)字(zi)化(hua)升(sheng)级(ji)，(，)提(ti)升(sheng)公(gong)共(gong)服(fu)务(wu)的(de)效(xiao)率(lv)与(yu)质(zhi)量(liang)，(，)进(jin)而(er)更(geng)好(hao)地(di)满(man)足(zu)多(duo)元(yuan)化(hua)的(de)居(ju)民(min)需(xu)求(qiu)。(。)综(zong)上(shang)所(suo)述(shu)，(，)人(ren)流(liu)作(zuo)为(wei)城(cheng)市(shi)发(fa)展(zhan)不(bu)可(ke)忽(hu)视(shi)的(de)因(yin)素(su)，(，)既(ji)带(dai)来(lai)了(le)机(ji)遇(yu)，(，)也(ye)提(ti)出(chu)了(le)挑(tiao)战(zhan)。(。)城(cheng)市(shi)在(zai)