广州:原拆原建,老房如何“重生”?|狠狠色噜噜狠狠狠狠7777米奇
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广州日报全媒体记者廖靖文
近日,“原拆原建”成为广州市中心部分老旧物业居民的关注点——若符合条件,有望在原地段原址住上电梯新房,还可以多上30%的公建配套面积……既享受市中心的繁华便利又住上崭新的房子,很多市民表示羡慕。记者连日走访了市中心3个正在实施或拟推动“原拆原建”的项目,分别位于小北路、江南大道中、中山一路,均毗邻名校、靠近地铁站,目前3个项目成功实施与观望搁置皆有,个中原因有一定代表性。
小北路“小石集”:成功实施 9月底全面建成
拆前有45户危旧房 公房为主
连日来,不少住在老城区的居民来小北路小石街观摩“小石集”的工地。同样住在越秀区的居民梁先生听闻该“原拆原建”项目的“威水”慕名前来,“专程来了解一下,看看我们那里能不能借鉴推动一下”。
记者了解到,这个地块总占地1244平方米,涉及45户商住居民,包括建于上世纪60—80年代的19栋1—3层低矮老旧建筑。经鉴定,确认其中14栋公房及3栋私房属C、D级危房或砖木危旧结构;另有2栋私房为B级危房。房屋权属性质较为复杂,涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型。
2023年8月起,该地块居民基于强烈的安全担忧和改善意愿,持续反映改造诉求。2024年7月,依托新出台的《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》,“小石集”纳入广州危旧房改造首批试点项目。洪桥街道与越秀区以及市职能部门多次现场走访了解情况,经过反复研究、协商协调,决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式,对房屋进行整体规划设计,既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一,又解决了宗地权属人不同的问题。这种灵活的改造模式,不仅满足了业主的多样化需求,同时也确保了项目的整体推进。
数据显示,该地块拆除危旧建筑1967平方米,新建建筑面积2435平方米,今年9月底前全面建成。项目建成后,彻底消除19栋危房的安全隐患,显著改善45户商住居民的生活与经营环境,并充分利用《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》规定可增加不超过原面积30%面积的条款,规划建设约500平方米社区公共及配套商业空间,优化街区功能。率先探索出一条广州市中心危破房“原拆原建”可行路径,致力打造“小而美”的城市更新样板。
万松园得胜岗:全力推进 分三个阶段实施
拆前有700多户 危旧房为主 九成以上是公房
目前,位于海珠区江南大道中万松园的得胜岗地块“原拆原建”也在全力推进。这里位于地铁江南西站E出口上盖附近,包括万松路东西两侧的21栋楼宇以及万松园小学(西校区)。拟推进实施“原拆原建”的地块改造范围1.87公顷,现状建筑面积2.83万平方米,有700多户住户,基本是上世纪60—70年代建成的危旧房,缺乏厨卫成套化空间,九成以上是公房。
记者8月1日实地走访看到,目前地块内有多栋楼宇已经搭起排栅围蔽,部分楼宇已经拆除。
记者获悉,由于地块占地面积和建筑面积庞大,“原拆原建”拟分三个阶段实施。地块上拟规划建设2栋含公建配套及底商的高层楼宇、可提供370套保障性住房;扩建24班小学(万松园小学西校区),学校建筑面积有望增加一倍,生均面积将大大增加;还将拓宽万松路,由现状11米拓宽至26米;新增300多个机动车停车位。
改造资金来源为“居民出一点、企业出一点、政府补一点”的多元筹资机制,提高各方推动城市发展的积极性。按照设想,先实施的一期地块为多宗地自主改造(原地块整栋公房、整栋私房、公房私房混合楼栋皆有),二期地块为多宗地自主改造并配建万松园小学等公服设施,三期地块在具备实施条件后拟进行单宗地(原地块为纯公房楼栋)自主改造。
尽管户数多、面积大,但由于九成以上是公房,实施难度相比私房较多的地块要更好协调。目前正在开展直管公房租户腾退工作,并进行私房权属人改造意愿摸查与洽谈协商。
中山一路共和苑:观望为主 居民意见不统一
现有1600多户 大部分非危房 私房为主
1600多户、私房为主,相比前面两个地块,位于中山一路共和路的共和苑片区拟推进“原拆原建”的难度系数要高得多。尽管都是市中心“靓地段”,前述“小石集”“万松园得胜岗”两个地块的住宅基本是危旧房,并且公房占大多数,改造的迫切性更高、实施难度则低许多。
记者实地走访看到,共和苑地块有约30栋住宅,以6层高为主,部分楼龄超过40年,尽管黄皮墙面显得老旧,但还达不到危旧房的标准。经过3轮征询意见,居民意见不统一,目前计划暂时无法实施。记者在社区内采访十多名居民,基本都是表示“观望”,没有一名受访居民表示“有迫切意愿”,多数人表示“实施难度较大”“很难意见统一”。
根据《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》,多产权人的城镇危旧房须经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后,方可启动改造。从意见征询结果来看,赞成并愿意自主出资改造的产权人占比较低。大家主要担忧出资问题和改造风险。
共和苑物业此前发给居民的《房屋原拆原建意愿摸查表》显示,居民若同意出资改造,须按成本价选择4个档位出资,包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。以一套60平方米的房屋为例,产权人最高需支付42万元、最低支付18万元。许多居民,尤其是独居的老年居民表示难以承担这笔费用。部分居民对“原拆原建”改造具体如何实施,如房屋重建后的面积、户型等存在疑虑。
记者了解到,目前共和苑所在的社区以及物业管理方仍在积极推进相关摸查工作,后续将继续与居民沟通,探索更合适的改造路径与方案。
记者采访了基层街道以及规划、住建的多位相关负责人,均认为要推进“原拆原建”,先要选准地块,找到相对合适的模式与方法,以平衡居民诉求、解决资金问题、保障改造顺利进行。
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